《新中介的崛起与房地产价值链的重构》：政策清单

编者语：随着互联网的冲击和存量房市场的疾速上升，中国房地产经纪行业正在积极的裂变，而其中最有目共睹的变化则是经纪人的片面崛起。在此背景下，巴曙松教授与杨现领博士合著了第三本著作《新中介的崛起与房地产价值链的重构》。该书剖析了目前行业监管体系存在的成绩，同时自创国际经历总结了开展對策，以为实行政府办理与行业自律并行的办理机制，更好地发扬行业协会的作用，是经纪行业标準与开展的底层支撑。以下为该书第八章内容精编，敬请阅读。

我国房地产经纪行业的开展已十年不足，行业开展面临的应战和存在的成绩依然十分严峻。从行业监管的角度，这些成绩的本源在于行业运转的根底框架缺失，法律制度不完善，监管主体职责不清，监管掩盖范围不敷，执行力度无限，经纪机构和经纪人行为缺乏根本的约束。加之，明天的经纪行业正在疾速生长为一个交融金融、信息技术等多个范畴的复合体，原有的监管体系更是难以掩盖和适应新的市场变化。因而，要完成行业的转型，树立经纪行业标準与开展的“六大支柱”，关键是要健全市场监管主体，完善法律法规体系，树立掩盖多元主体的行业约束机制，标準经纪公司和经纪人行为和操作流程，不时进步从业人员伍的本质，继续静态地处理好经纪行业中呈现的新成绩。

从以後状况的轻重缓急和政策的可操作性思索，可以施行“三步走”战略：短期树底线、中期立标準、临时促转型。

一、第一步：树立经纪行业运转根本底线

短期内，经纪行业需求安身底线层面，处理好广受诟病的经纪人本质低下、虚伪房源信息以及资金平安三个突出成绩，树立市场准入、真实信息和资金平安三条根本运转底线，包管买卖平安顺利停止。

（一）分步推进经纪人执业准入制度，设立市场化行业进入底线

1.推行实名执业制度，树立经纪人的诚信档案。在片面推行资历考试和执照制度前，可以将经纪人实名执业制度作为过渡期的替代方式。经纪公司将退职经纪人的的根本信息和奖惩信息等记载到经纪人实名档案，活期更新，并上报主管部门备案。在此根底上，主管部门可树立经纪人诚信档案，向大众开放查询平台，让每一个经纪人在大众的监视下阳光执业。

2．制定经纪人资历审查制度，为片面实行经纪人执照准入制度打好根底。由行业协会从经纪人学历、诚信记载、立功记载等方面设定根本门槛，對经纪人资历停止审查。短期内要求经过资历审查的经纪人才乾执业，鼓舞经纪人积极参与职业资历考试，逐渐扩展持证经纪人群体数量。

3.放慢确立职业资历考试，提供学习课程培训。放慢确定经纪人职业资历考试方案。思索到我国现阶段经纪人全体受教育程度较低的客观要素，初期课程设置可首选与经纪业务虚践、法律法规等相结合的内容，如房地产相关法律、房屋估值反省、税收计算、买卖流程等适用内容。协会应向经过资历审查的经纪人提供相关的学习课程，经纪公司应催促经纪人完成课程学习。

（二）标準信息消费与发布流程，树立房源信息真实性底线。

以後及今后一个时期，随着经纪行业主体多元化开展，一些互联网企业从事房源信息传达效劳，一些线下中介也开端互联网化，由于这局部监管存在空白，其房源信息的真实性无法失掉包管。因而，燃眉之急需求由住建、工信、工商等部门树立跨部门监管机制，针對信息提供主体，依照“谁发布，谁担任”的準绳，树立掩盖多元市场主体的房源信息发布标準。详细从以下几个方面：1.一致真房源的规范；2．片面强迫推行房源书面委托制度；3.片面推行《房屋情况阐明书》制度；4.推行房源信息实名发布制度；5.树立真房源包管金制度；六是树立发布虚伪房源黑名单制度。

（三）片面推行资金监控製度，树立买卖平安底线。

依照政府主导、协会指点、企业运作的形式，树立资金监管标準与规范，推进有资质的第三方领取公司等专业机构提供多元化资金监管形式。

1.明白资金监管流程、规则和监管主体。由住建部、央行等部门结合树立标準的资金监管流程，明白资金监管的类型、操持资金监管的时点、操持资金冻结时的详细要求及买卖单方、经纪机构需求提供的资料清单。现阶段可保存四方监管、政府监管和第三方监管等多元方式，引导消费者选择合理的监管方式。

2.树立资金监管信息报送与核對校验机制。资金监管机构应以日为单位，按月以明细和统计的双重维度向主管部门报送本机构新增的资金监管业务以及完成冻结的资金。树立基于IT零碎的自动化核對校验机制，将资金监管机构报送的资金监管信息与政府主管部门记载的权属转移注销信息以及经纪机构报送的买卖信息停止穿插比對，确保每笔买卖资金依照资金监管规范平安交割。

3.鼓舞有资质的专业机构提供多元化资金监管形式。在目前多种监管方式并存的状况下，房地产办理机构的角色逐渐由资金监管详细的参与者转向监管者，次要担任制度的设定和监视。鼓舞有资质的银行、第三方领取等专业机构经过市场化方式停止资金监管，在包管买卖平安的根底上不时进步监管效率和体验。

二、第二步：树立从业者行为和业务流程标準

在处理好业务层面突出成绩的根底上，将来3-5年内，经纪行业的变革与开展应着眼于行业的制度层面和标準化建立，需求树立和完善掩盖多元市场主体的法律监管体系，标準从业人员行为，进步买卖流程的效率和通明。

（一）完善行业法律制度，树立掩盖多元主体的监管体系。

1.修订《城市房地产办理法》。建议在充沛征求相关部门及市场意见的根底上，對《城市房地产中介效劳办理规则》、《房地产经纪人执业资历制度暂行规则》、《房地产经纪人执业资历考试施行方法》、《房地产经纪人办理方法》等规则停止梳理整合，构成《房地产经纪办理法》，将其补充到《中华人民共和国城市房地产办理法》之中，使其成为统领房地产经纪行业的上位法。

2.强化行业协会市场监管的主体作用。第一，依照“简政放权、放管结合”的思绪，组建“中国房地产经纪人协会”，作为独立社会组织，承受民政部的组织指导和住建部的业务指点，但不附属于行政部门，协会资金由会员单位担负为主。经纪行业协会的中心功用包罗依法实行行业自律，提升行业专业度，推进协作竞争，进步从业人员的本质。第二，依照“人必归业，业必归会”準绳，规则房地产经纪人必需参加经纪机构才乾执业，房地产经纪机构必需参加协会，承受行业协会的自律办理。第三，赋予行业协会對行业监管的根本权利，如组织考试、资历审查、牌照发放、赞扬仲裁、监视处分等，使行业协会成为现实上的监管机构，對经纪机构和经纪人员构成硬性约束力。

（二）树立经纪人行为标準原则，进步经纪人全体本质。

1.分阶段推行经纪人执业资历准入制度。在完善经纪人职业资历考试及资历审查根底上，分阶段施行经纪人执业资历准入制度，经纪人必需满足经过职业资历考试并取得执照后才可执业。可设置5年的过渡期：5年内，未经过经纪人职业资历考试但经过资历审查的从业人员可以执业；5年后将只要经过考试（包罗初级的经纪人协理考试或正式经纪人考试）并取得执照的经纪人方能从业。

2.树立经纪人品德规范。行业协会设定公允的、可执行、可监视的经纪人职业品德规范，要求经纪人在品德层面愈加严厉地要求本身行为，共同维护行业名誉。行业协会、经纪公司對违背经纪人品德规范的行为采取正告、约谈、取消执业资历等办法。

3.树立经纪人网上静态评价体系。房产买卖的低频特征，经纪人树立团体名誉是十分困难的，静态的评价体系无益于克製品德风险。在经纪人实名执业的根底上，可思索在协会层面树立静态的地下评价平台，引导消费者對经纪人和经纪公司提供的效劳停止评价，對评价良好的经纪人予以奖励，對评价较差或遭到赞扬的经纪人予以正告处分。

（三）推行房屋产权核验制度，增加买卖风险。

1.树立强迫性房屋产权核對制度。建议出台全国性产权核對规则，将产权核對归入买卖必备环节，以增加产权风险。各级房地产行政主管部门应放慢房屋产权信息整理，推进全国房屋产权信息联网。完善房屋产权查询公共效劳平台，进步查询反应的及时性，延长操持周期。房产中介机构应在查询后以书面方式向客户提供产权调查报告。

2.树立网上信息查询效劳平台。网上信息查询效劳平台向备案的房地产经纪机构以及持证房产经纪人开放查询效劳，允许机构经过网上效劳平台或查询房屋产权、产籍信息。房产中介机构应在查询后，以书面方式向客户提供产权调查报告。

3.對买卖中产权信息变化停止静态提示。关於网签后新增的房屋抵押、查封等信息，应在网上效劳平台经过在线提示、短信提示等方式，树立面向房产经纪机构和消费者的静态提示功用。

三、第三步：促停止业向专业化、深度化转型开展

在互联网和金融對经纪行业的交融催化下，将来经纪行业的价值将更多表现在专业化和参与深度上。经纪行业该当自动运用互联网技术停止全流程改造优化，积极应用流通性金融促进买卖制度创新，鼎力推进经纪人职业转型开展，推进经纪行业的昌盛开展。

（一）积极引入“互联网+”技术，进步买卖智能化体验。

1.树立基于大数据的消费者决策信息零碎。为了让消费者更感性、更高效地参与买卖决策，需求强化市场行情信息披露制度，进步市场信息通明度。除了必需地下委托合同及《房屋情况阐明书》中的信息外，还要地下真实的销售静态供消费者决策，包罗房屋静态的成交历史价钱、房屋被带看的次数、卖方报价调整记载、同小区房源历史成交价钱、同期在售房源的报价比拟等信息，使得消费者可以经过地下信息判别市场形态和房屋的价值范围，协助消费者自动和感性决策。

2.鼎力推进买卖流程“互联网+“晋级。鼓舞有条件的专业机构应用互联网、移动互联网技术改造买卖形式和买卖流程，使买卖单方经过互联网简化和操持部人手续。让买卖单方可以自行上传买卖流程操持进程中所需的文件，并经过信息确认等方式确认。消费者可以经过互联网、手机APP、客服电话、短信等多种方式提供信息查询，并完成业务流与资金流的信息整合，增加消费者的工夫本钱，降低政府主管部门现场办公的窗口压力，完成效劳可视、监管通明、买卖高效以及买卖平安。

（二）积极探究流通性金融制度框架，促进买卖制度创新。

1.客观供认流通性金融在二手房买卖中的“光滑剂”作用。二手房流通性金融在平滑买卖流程、进步买卖平安和效率方面有重要作用，关於此类平滑买卖的短期资金周转类金融创新给予明白的区分和支持，构建良好的政策言论环境。

2.鼓舞流通性金融创新和探究。建议住建部、央行、银监会等部门针對二手房买卖所发生的金融业务组织专项课题研讨，组织相关经纪机构作为项目组成员参与研讨。在研讨项目落地的进程中，可以思索选择参与研讨的经纪机构作为试点与实验對象，對金融业务的操作细节和流程标準停止尝试探究。

3.逐渐允许有资质的经纪机构提供二手房买卖金融效劳。在充沛看法二手房流通性金融产品利害以及构成标準制度根底上，逐渐允许有资质的经纪机构提供二手房买卖金融效劳。可以由经纪机构向住建部提出业务操作请求，由住建部会同相关部门對经纪机构资质停止审批备案。中介机构需活期向主管部门报告请示，同时做好风险披露。

（三）进步经纪人久远开展本质，推进经纪人职业转型。

临时来看，经纪人的价值将更多在于提供愈加细致的线下效劳。

1.片面推行经纪人执看管理制度。在经过资历考试的经纪人人数到达必然比例后，片面推行执看管理制度，树立拒发、拘留、撤消、罚款、暂开业务、开除等执看管理体系，树立起完善的经纪人办理体系。

2.增强职业技艺培训，逐渐树立经纪人全职业生涯学习制度。专业化知识是经纪人职业化的内驱力，进步经纪人专业化才能包罗：第一，完善经纪人知识体系建立，在根底课程学习外拓展房产相关辅佐学科，例如房地产金融、抵押存款学等，提升经纪人的专业度。第二，标準买卖进程中的称谓、礼仪等，树立规范化的作业流程，不时提升经纪人的抽象气质。第三，提供包罗心思学、营销学在内的销售技巧学习方案，加强经纪人的沟通技巧。可在协会层面或在经纪公司层面活期提供交流、培训，组织经纪人学习，促进经纪人知识体系与市场开展同步。

文章来源：本文节选自《新中介的崛起与房地产价值链的重构》，巴曙松、杨现领著，该书已由厦门大学出版社出版发行