中介关门潮来袭，下半年房价会暴跌吗？

作者：孙骁骥。更多资讯请关注微信大众号“骥观天下”（jiguantx）

听说，北京房产中介大面积关门，让好多投资者和业主都坐不住了。在房产市场调控越来越严的明天，又来这么一出中介关门，膨胀业务的旧事，能否预示着将来房价走势会呈现一个大的拐点呢？要搞清楚房市接上去的状况，我们先要明白如今的所谓中介关门潮究竟是怎样一回事。

据5月10日旧事报道，北京链家已封闭87家门店，并且方案在将来进一步封闭近三百家店面。听说，北京的商铺区和天价学区房等区域左近的中介撤离最多。另有多位地产经纪人表示，4月份链家多个门店业绩简直为零。不难想象，这几个月来某些中介分店业务暗澹甚至没有业务，但是场地租赁和人员薪资等开支却一样不克不及少，本钱空耗的工夫一长，一定就是要关门歇业的节拍。

其实，中介的关门潮并不是比来才发作。在去年，房市限购政策出台不久后，有很多地域的中介呈现了封闭业务不好的分店的景象。在一线城市之外的小城市甚至是乡镇，许多中介的铺面都在停止关门和转让，构成一股不大不小的中介关门潮。

但那时分为何中介关门潮的旧事没有惹起我们的留意呢？这是由於去年关门歇业的中介大局部属于中小型中介，并且它们所在的区域并不是一线城市中心区域，因而缺乏一种媒体的关注度。而往年最新一波的中介关门潮，所触及的是链家这样的大型连锁中介，其知名度高，本钱力气雄厚，并且处在一线城市的中心区域，它们关门的音讯一传出来，自然就愈加吸引眼球，容易遭到媒体的关注和炒作。

从去年的中小中介关门歇业，到如今的大型中介关门歇业，房市的前景似乎是一天比一天不好。但是，旧事报道总喜欢挑一些一般案例大做文章。其实这并不克不及精确的阐明成绩。从整个房产中介行业的根本面来看，如今的全体行情究竟如何，恐怕才是我们看清房市走势的方法。

从大趋向来看，进入2017年，整个房市买卖量下跌凶猛，与此同时，房价略有回落，但与迅速回落的买卖量相对，下跌并不多。换言之，量价齐跌景象没有呈现，量涨价稳是目前房市的真实写照。

以北京为例，据统计，4月份北京全市二手住宅共完成网签16902套，环比3月的25952套增加35%，同比增加36%。从销售价钱来看，4月份北京二手住宅销售均价也呈现回落，与3月相对，4月销售均价全体下降了6.8%。从数据不好看出，成交量急速下跌的同时，价钱并没有暴跌。

同为一线城市的上海、深圳，成交量也大幅下降。上海4月二手住宅成交量环比下降19%，同比下降9.2%。深圳的二手房成交量环比去年四季度下降38%，同比降幅愈加分明高达77%。一线城市以外的地域，状况也不容悲观。例如北京周边的天津、保定等地，二手房成交量下滑30%以上。其他中央的状况，也好不到哪里去。

各大城市房屋成交量虽然动辄下跌20%到30%，但价钱并未呈现异样大幅度的崩盘。遍及的下跌幅度不过在5%以内。我们要晓得，毕竟不动产是人民币资产傍边最具价值的一项，特别是一线城市的房地产，哪里有能够说下跌就下跌。尤其是很多企业公司最值钱的银行抵押物，其实就是房地产。早在去年，中国城镇住宅总市值加中国乡村住宅总市值，就已到达187.71万亿元，相当于GDP的277%。房产价值假如遍及下跌，将直接意味着中国经济衰退。

退一步说，假设连一线城市的不动产都遍及呈现大幅价钱下跌，那么关於中国经济来说将是一个十分坏的信号。它意味着人民币资产全体价值的下滑。一个过来二十年依托地产变得庞大的经济体，假如有朝一日连地产也不值钱了，你以为其他资产还会值钱吗？

因而，房价彻底崩盘，实践上是没有人希望看到的景象。但在一段时期内买卖量冰冻，让钱不再过多的流入楼市，这却是目前金融变革和楼市限购的次要目的。昨天，有一个评论说此举的目的是为了逼迫资金流入实体经济。但笔者以为这样做的效果十分无限。

如今，实体难做是不争的现实，在实体之外堵死不动产这个投资渠道，加入地产的资金还有其他选项。总之，在实体经济的企业利润和营商环境变得分明优于做不动产类型的投资以前，资金会寻觅房地产投资之外的替代物，而不是必定流向实体经济。

虽然房产限购不见得必然会提振实体经济景气，但关於降低房产金融风险，却有一种很直接的效果。中国地产金融的风险，根本上集中在四大银行，过度集中带来的风险十分令人不安。我们常说房地产曾经股票化，假如按这个股票化的思绪来看，房贷杠杆过高，其实相当于有过多的人借钱买股票，在股价被推高的同时，这种虚高的股市实践上包含了相当大的风险，崩盘是迟早的事。中外金融史上的屡次大型股灾都在述说着这个相反的故事。

假如我们拿中国与美国相对，可以看到美国的房地产金融机构就要多很多，除了商业银行和储蓄机构之外，还包罗养老基金、寿险公司以及抵押和信托机构等等，其金融风险分摊较多。但即便如此，美国仍然由於过度宽松的存款和高杠杆率形成了2007年摆布房地产金融的崩盘。

中国与之相对，目前零碎性的风险愈加集中，假如呈现崩盘，其消灭性的力气也更强。这也是如今的政府简直是用尽一切方法去杠杆，限存款，并且急冻房产买卖量的缘由。

在房地产金融去杠杆的背景之下，房地产的成交量目前是不成能上升的，除非某一天这种严控房贷的政策再次调整。在此之前，买卖量骤跌而房价略有下跌会是常态，整个市场所出现的根本是一种“有价无市”的形态。

全款买楼的土豪，仍然可以任性购置，但需求存款买楼的屌丝，则需求万分小心。一来请求存款十分不易，再者利率不时走高招致房价报答无限，一不留心就容易被中介带进沟里。

但是，正如笔者在前文说过的，限购未必必然能安慰实体经济走强，资金如何寻求房地产之外的替代物作为避险，值得关注。总之，市场的开展进程，实质上是一种不时发明泡沫的进程，用新泡沫取代旧泡沫，用新骗局取代旧骗局。只要当骗局被戳破之后，人们才会再来清点，骗局中有哪些不是骗局的真材实料。

当不动产的泡沫被放进了冰窖，本钱就要找到新出口，制造新的一个泡沫。目前看来，估值不时增高的创业公司（听说把全国的新创公司估值加在一同，曾经超越了房地产总价值）似乎在酝酿下一个泡沫。

说回明天的楼市，下半年的走势恐怕次要焦点曾经不是价钱，而是成交量。随着信誉继续膨胀，我们会发现手中握有大把现金的人越来越少，没钱的人又贷不到款，贷到款了你又没户口不克不及买……总之，种种限制会使房屋买卖继续冷淡。但房屋价钱并不会骤跌，只会略有下跌，由於业主和中介在这个工夫点并不急于变现。这个房市“高潮期”或许将延续到2017整个下半年。在将来，只要当人们议论的焦点从房市转移到某个新市场时，这个趋向才会改变