地产中介沉浮录:中介门店一直并未被互联网消灭

一路高歌猛进后，房天下控股公司（以下简称“房天下”）旗下的独立经纪业务触礁了。

往年3月底，在北京市住建委官网发布的信息中，北京搜房网房天下独立房地产经纪无限公司（以下简称“北京房天下经纪公司”）因虚伪宣传“商改住”被登记该公司房地产经纪机构备案。一同被登记的还有别的52家经纪中介公司，引发了行业一阵唏嘘。

在上述53家住建部登记的中介名单中，惹起高度关注的无疑是这两家企业，一家是行业排名第一的链家，另一家则是北京存房房地产经纪无限公司。北京存房是被登记门店数量最多的一家中介企业，53家中数量中占据5家。值得留意的是，北京存房还是房天下经纪公司的控股股东。

莫天全是房天下的董事长。他一手创建的房天下曾是房地产互联网行业的“鲇鱼”，见证并参与了中国房地产行业的起崎岖伏。这家老牌垂直门户以海量的房地产旧事和楼盘资讯起家，在随后的开展中借助“房地产电商买卖”这一金矿，迅速开展。

跟成立于1999年的房天下相对，本次受罚的北京房天下经纪公司则成立于2015年，而它的降生正是源于房天下两年前启动的转型—从媒体平台延伸到买卖平台、金融平台，甚至拓展至从线上杀入线下的房地产中介范畴。

虽然只是作为房天下的一块增值业务，但该独立中介业务刚开了个头却掀起了行业千层浪。圈子里的同行都不会遗忘，彼时，房天下遭遇了以链家为首的传统门店中介们的剧烈抵抗。莫天全向房天下的5万名员工发过一封“独立宣言”的外部邮件，希望房天下的尝试可以带来一个更为标準的中介效劳行业。

只不过，这一次房天下违犯了本人的宣言。时至昔日，整个中介效劳行业仍然存在并背负着散乱、暴利和诈骗的骂名。而在每次的房地产调控面前，中介效劳行业首当其冲。

北京房地产中介行业协会的会长李文杰對时代周报记者表示：“由於和房地产行业自身休戚相关，在2003年、2004年非典特殊时期和2007年、2008年、2011年的房地产调控面前，中介行业不断处境困难，面临各种应战曾经是常态。但如何适应市场、适应政府监管的需求，是中介行业自身需求考虑的。”

岁月沉浮

传统的中介市场，本就百花齐放，傍边站列着中原地产、太平洋、我爱我家、21世纪不动产等，他们或直营，或加盟，以地铺形式为主，依托门店与经纪人构成對区域信息和业务的把控，并将数据汇总构成本人的数据库，停止信息的婚配。

随同互联网的衰亡，新兴元素的参加让中介市场开端呈现新的变化。开展至今，这个市场曾经呈现多个派系，其中以以下四类为主：一类是由中原地产、链家、我爱我家等为主构成的传统门店中介；一类是为老牌的互联网电子商务平台及营销平台，包罗房天下、乐居等；构成必然抗衡之势的还有近些年衰亡的创新型平台商及电商，例如房多多、好屋中国、爱屋吉屋、安全好房等；如世联行、易居中国、合富辉煌等以参谋筹划及代理营销为主的公司，则构成了行业另一股重要力气。

虽然派系不同，但他们却都是房产销售产业链中的重要一环。新房买卖、二手房买卖、租赁、海内房产、金融、装修、资产办理等，一切相关的业务都被归入到中介效劳商们的业务幅员里。而规模小一点的中介平台集聚焦发力某一特定细分范畴。

中介行业的兴衰与楼市的律动合拍。依照链家地产上海万体馆门店有11年从业经历的经纪人陈东（化名）對时代周报记者的描述，“薪水的上下除了本身的努力，还得看天吃饭。市场的要素尤为关键。”

在陈东的回想里，2008年的上海楼市受金融危机影响，看空气氛蔓延，楼市量价双双下挫，中介关店裁员陆续呈现。可以追溯的数据里，当年9月，成交量仅为2年前同期的22%。到了2009年，楼市从低迷形态一路上扬，“我们觉得也活过去了，单子开端多了，赚的钱也多了。”

全国工商联房地产商会理事李骁對时代周报记者表示，中介效劳商赚取的是佣金，安居乐业的根底是买卖量，“效劳的客单量来取得效益，只需买卖量下降，中介行业就会遭到直接影响。”

从中原地产對2016年二手房市场的研讨数据来看，成交和调控之間有着莫大的关联。数据显示，2016年，从成交面积看，全国21个重点城市以3月为分界点，因热点城市调控，之后阅历3个月的继续下滑。10月的调控成为第二个分界点，成交面积环比9月下降了14%。由于2015年基数较高，使得2016年一线城市二手住宅成交面积同比涨幅仅为 17%（1-10 月数据），较2015年分明回落。

成交的锐减带来的是中介行业的行业性困局。现实上，在2011年之后的楼市调控里，中介行业都历经崎岖。依照不完全梳理，2011年，事先的北京“国八条”一出，一家名为鑫尊置地的经纪公司一口吻封闭了旗下的50家门店，只保存了200家门店摆布的规模。2013年，“新国五条”发布后，一轮又一轮地产中介关店旧事在市场上呈现。2016年，“9·30”新政出台后，不少中介开店的速度放缓，并和2015年构成鲜明的比照。

“假如没有买卖，中介就风险了，目前房地产的状况是不会大涨不会大跌，一旦进入买卖的冰封期，中介的日子就会不好过。特别是线下的中介门店。”中民普惠金融董事长，原安全好房董事长兼CEO庄诺也對时代周报记者表达了相反的看法。

互联网冲击

现实上，传统的中介行业自2014年起便开端遭遇互联网带来的冲击。在以房天下、乐居为代表的老牌互联网电商平台和以爱屋吉屋、房多多等新兴互联网中介的双重夹攻下，传统中介一度江湖告急。

在原安居客开创人兼CEO梁伟平收回的外部邮件中，他也把2014年定义为“房地产行业和互联网行业双重革新的一年”。

房产销售端，本由开发商或许二手房业主、房地产代理和房产中介三家组成。

以房天下，乐居等为主的老牌房地产网站，最後的实质是开发商和二手房中介公司的广告平台，其中心属性是媒体，货币化形式是广告。

这些网站盈利形式是在百度等搜索引擎网站做投放，引入买房用户数据，然后蓄积潜在用户，再把潜在购房者卖给房地产经纪人或许是引流到开发商。

不过，这些互联网平台的业务并不单一。以房天下为例，以网上广告投放支出为主的网络营销效劳、几万抵几万为方式的搜房卡业务、针對二手房经纪人房源发布的搜房帮效劳和数据等为主的增值效劳，构成次要的支出来源。这些业务集中于线上，以为各大开发商、中介机构导流为中心。

“开发商看中的是渠道，在新房范畴，互联网平台的优势是在引流导客、房源展现上，这是他们的强项。”新城控股副总裁欧阳捷對时代周报记者剖析表示，渠道关於新房销售极端重要，而像链家、中原等的优势往往是在二手房销售范畴。

但这是一个有着十万亿级GMV（总买卖量）的市场。依照华泰证券2016年终发布的一份研讨报告显示，中国房地产市场的GMV总量超10万亿元，其中新房买卖GMV7.2万亿元，二手房买卖GMV3.5万亿元，估计到2020年房地产市场GMV将超越15万亿元，其中新房买卖GMV7万亿元摆布，二手房买卖GMV8万亿元摆布。

没有人会无视这样的价值。2014年8月，莫天全颁布发表完毕公司“信息平台”的开展阶段，启意向“买卖大平台”转型，这意味着房天下保持了媒体属性，转为全员卖房阶段。

不但如此，在颁布发表转型后的不久，房天下开端向二手房线下中介范畴发起了应战。在北京、上海、广州、武汉、成都5个城市，房天下推行“直客式”网上购置二手房，佣金只收0.5%，比房产中介遍及2%-3%的佣金低了近75%。

形式相反的还有相似爱屋吉屋一样的电商平台，这些互联网平台的杀手锏往往是双向补助。一是不设门店，不给中介参谋佣金提成，以防止對主人挑单。在上海，甚至还推出租客佣金全免的活动。另一方面进步经纪人底薪，促进疾速成交，同时引入客户打分评价中介参谋业绩，吸引少量经纪人聚集。

用互联网思想打造房地产销售链条，是事先的潮流。

与此同时，有着资金实力、技术强项和庞大资源的BAT和京东等，也在迅速转型“落地”。比方百度，在采取与乐居一样的垂直网站联营形式后，2015年年终开端颁布发表与中原地产、链家等房地产中介经纪公司协作，打通外部ERP完成房源信息展现，目的直指中国最大、最真实、最实时的第三方线上房产搜索平台。

本钱也對这些平台表达了喜爱。2015年，本钱的涌入到达了高峰，受害的往往是有着互联网基因的平台们。这一年，房天下颁布发表取得来自IDG、凯雷及办理层成员的4亿-7亿美元资金，以0.5%佣金杀入市场的爱屋吉屋获1.5亿美元E轮融资，2015年底公司的经纪人在半年内曾经到达2万人；房多多则颁布发表完成了C轮2.23亿美元融资。

毫无疑问，互联网和信息化的确进步了效率，信息地下通明后，對房主、买家/租客、经纪人构成便利，可以随时提交和检查房源。

效果反映在存量房的买卖成果单上。爱屋吉屋在2015年一跃成为上海第三大房产中介，仅次于德祐和中原，在二手房买卖额上，一度和中原、链家半斤八两，出现猛烈开展之势。

无法取代的中介门店

但是，中介一直并未被互联网消灭。

在3月31日发布的2016年第四季度和全年业绩报告中，莫天全坦言，长达两年的业务转型至今仍是一个失败，并将回归至原先的开放平台业务战略。“我们對新市场和新业务线的看法度不敷深，但是，我们却在一切业务线上同时停止过火保守的转型。”莫天全说。

关於行业开展而言，互联网中介的参加，使得行业佣金程度大幅下降，但是低佣金并不克不及成为一家公司临时的竞争力。随着各家的厮杀加剧，此前的双向补助则到了难以继续的场面。

例如，以低佣金起家的爱屋吉屋到了2016年也不得不开端收取高佣金，从而得到原先的价钱优势。同时，它又开端向线下环节发力，在北京、上海设立线下效劳中心和门店，开端推翻此前的“无门店”形式。

此前，这些互联网平台置信，只需能抢占房源，线上的平台就会成为信息流量的入口或搜索引擎，在最短工夫帮客户婚配最适宜的产品。而理想是，线下的经纪人团队程度差别大和办理难是这些互联网平台不得不面临的难题。客户的赞扬也在不时增多，次要聚焦在造假订单、数据虚高，甚至上架非自有房源再从中抽佣等不标準操作上。

“作为互联网公司，要允许它（房天下）试错。”庄诺對时代周报记者表示。庄已经也是房地产中介效劳行业从业人员，3年前，他一手创建了以“房地产+互联网+金融”为运营思绪的安全好房。

创建初始，安全好房也被外界贴上了“消灭中介”的标签。“我也在反思，其实经过互联网完成去中介化，是不成行的。”庄诺對时代周报记者叹息道。

在庄诺的了解里，互联网中介和传统中介两者都有存在的价值，并不存在谁消灭谁的道理，“房地产的买卖买卖一是非规范化的进程，只要规范化的东西才乾经过完成去中介化；二是买卖是低频的，而流程长，触及的一系列环节杂且长，线下的中介很有存在的必要。”他對时代周报记者解释道。只是在事先，互联网来势汹汹，各家都在跑马圈地中，得空考虑更深。

在中原集团主席兼总裁施永青看来，没有找到运营形式，是这些新兴的互联网中介平台的成绩，“很多人對中介行业抱有太大梦想，再加上经济下行，钱无处可投，所以故事讲得难听的人，更容易拿到投资。竞争者经过双向补助，想用本钱驱赶原有的运营者，但很多公司即便到了B轮、C轮，都还没有找到运营形式。”

现实上，以权衡电商业务的买卖总额GMV目标来看，传统中介和互联网中介之間还是存在差距。2015年，链家完成买卖总额为7090亿元，中原地产大陆区买卖总额7259亿元；房天下的电商买卖额超2200亿元（326.03亿美元），世联行方面为4308亿元。两者的差距还在拉大，在2016年，链家曾经到达1万多亿元，中原地产大陆区买卖总额7450亿元，世联行则为5108亿元，房天下方面上半年为1650亿元（240亿美元，因下半年数据未有独自列出）。

在亿欧网给出的数据中，上海市1-12月二手房成交总套数为35.9万套，其中有30.6万套在1-9月成交，10-12月成交数量下滑十分分明。这傍边，传统的中介照旧占据10-12月成交数量的前五位。

拥抱本钱做大做强

关於互联网平台的夹攻，传统中介公司不时在调整战略，向市场收回声响，停止反扑。

链家无疑是典型的代表，也是传统房产中介中互联网运用的先行者。奇妙的变化在2015年的下半年曾经开端。链家在全国范围内攻城略池，兼并扩张树立线下门店，少量吞并中介巨头，并推出P2P等金融效劳，指向打造房地产经纪行业万亿级O2O大平台。

我爱我家、麦田、中原等传统中介则在坚持原有门店形式的同时，加大對线上互联网和移动APP投入。傍边，我爱我家甚至宣告向资产办理转型。

虽然传统中介与互联网平台之間硝烟四起，唇亡齿寒的它们已经试图降低對彼此的依赖，只是尚难言弃。

不过，行业自身很难逃脱政策的办理。去年三四月份，首付贷、赎楼贷、尾款贷等房贷业务被个人绞杀，不少房地产中介效劳公司的业务直承受到打击。链家也在去年4月被证明在對一局部人员配置上停止精简。

“政策的加码，随时有能够打乱房地产的买卖流程。”李骁對时代周报记者表示，行情好的时分，大家只顾赚取佣金并没有對效劳价值停止梳理，等行情变差，监管力度增强的时分，成绩就会表露了。

从目前开展来看，中介效劳行业正在以卖身或许融资方式拥抱本钱市场。

2017年的第一宗并购发作在Q房网身上。Q房网以互联网技术发家，在2014年的开展热潮中推出了合伙经纪人形式以高佣金吸引经纪人参加，完成O2O的闭环。不过在账面上的数字并不悲观，2014年盈余7821万元，2015年盈余2.09亿元，虽然在2016年1-8月净利润1.6亿元，但最终还是以被收买开场。

以“国际首家房产O2O全民众销平台”自称的房产中介好屋中国的A股之路也并不服坦。因重组中對应的對赌业绩1.8亿元少了5000万元，好屋中国的重组停顿无法到达各方预期，A股之旅暂时搁浅。

异样，传统的中介公司也在拥抱本钱市场，但结局却各有不同。

尝到甜头的是链家，融创（01918.HK）26亿元的入股，使得链家的估值跃升至416亿元。尝到甜头的是我爱我家，面對深交所连发17问有关股权频生转让、高预估增值等成绩的问询后，被“借壳”的昆明百货大楼（集团）股份无限公司仍未有回复，这也意味着我爱我家的上市之路暂时能够遇到了障碍。

至于另一大中介巨头中原集团，依照施永青在2017年年终的表示，曾经有多家实力雄厚的地产商正和中原集团谈寻求入股，“都是上千亿规模的大公司，不会比入股链家的融创小”。

“本钱的进入，除了跟此前宽松资金环境有关系外，行业自身也会持续变化。”李骁對时代周报记者说道。

不难发现，以链家为代表的平台估值较高。从事互联网投资并购的王凯（化名）對时代周报记者剖析，这些房地产中介的中心除了业务形式和自身规模，还无数据价值，有了这些数据价值，将来的开展中，嫁接很多其他业务都可以完成落地。

本文来源：时代周报 作者：林意